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深圳、東莞多地限購升級!地產企業如何面對存量競爭時代?

去年6月19日,中國房地產經紀年會召開。會上提出,住建部正在起草加強中介市場管理的法律法規,推動《住房租賃條例》的立法,并準備在今年出臺。同時提出,首先要穩地價穩房價穩預期;其次要完善住房市場體系和保障體系;最后應以解決新市民住房為重點,加快培育和發展租賃市場。

 

今年兩會,政府繼續堅持房地產應該“房住不炒、因城施策、平穩發展”。政策導向下,各地紛紛出臺限購政策。

 

一、樓市現象:深圳、東莞等地強勢限購

 

1)深圳限購。7月15日,為抑制二手房價格上漲過快勢頭,深圳市住房建設局等八部門聯合出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,推出八項措施精準調控樓市。其中,深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年,且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明,方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

 

2)東莞限購。7月25日,東莞出臺樓市新政,在深圳工作的王先生當天在東莞看房,得知失去購房資格懵了。他說,2018年到深圳,當地房子買不起,2019年底將目標放東莞,想買房后求婚。早前計劃26日在東莞繼續看房,限購后打算去惠州看房。

 

二、存量時代房地產行業的三大特征

 

相關研究顯示,中國房地產行業全局性的供應缺口已經基本消失,無論從人均住房面積還是從每戶家庭擁有的住房數來看,我們跟發達國家已經基本處于同一水平。存量時代,房地產行業具有以下標志性特征:

 

1、二手房交易量不斷攀升。早在2008年、2009年,北京、上海的二手房交易量就超過了新房,充分體現出了一線城市逐漸進入存量時代。到2015年、2016年,二手房市場由局部市場、區域市場擴展為全國性市場。即使在今年疫情持續期間,全國二手房市場仍然整體保持穩定。根據中國指數研究院近日公布的數據,上半年全國百城二手住宅均價累計漲幅為1.72%,較去年下半年擴大1.11個百分點,價格整體呈現穩中略升的趨勢。

 

2、物業、租賃等細分領域是房地產市場的主流發展方向。參照發達國家經驗,租賃才是住房消費的主體,美國租賃市場份額在31.9%,英國在41.4%。目前,我國的租賃市場在近兩年正呈現爆發式增長,2018年,我國的租房人口高達2億,租房市場規模已經超過1萬億元。據估計,2020年,我國的流動人口還將保持在2.4億以上,租房人口保持在接近2億的規模。像騰訊等互聯網巨頭,也以賦能的名義向物業領域進行業務延伸。

 

3、供地結構發生變化。日前召開的房地產工作座談會重申了“三個堅持”,即堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策、一城一策,同時強調高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題,時刻繃緊房地產調控這根弦,堅定不移推進落實好長效機制。我國住房市場風向其實就已經發生轉變,未來土地供應將逐步向保障性住房傾斜。

 

 

圖:深圳住房供應一覽表

 

三、房地產行業如何借數字化手段轉向精細化、多元化運營?

 

房地產市場穩步走向存量時代,這也給整個行業帶來新的思考與挑戰——如何憑借數字化手段向精細化運營、多元化運營轉型?數字化,指利用數字技術來重塑業務流程,實現效率提升、智能決策、體驗優化、收入創造等價值。

 

方向一、數據洞察

 

地產行業目前的項目開發、管理主要還是依靠傳統的經驗和流程,數據洞察并未顛覆這一切,只是通過數據的獲取和實時反饋。未來,房企要想做到管理可控,就必須做到心中有“數”,形成企業的數據文化,讓一切業務數據化、一切數據業務化。

 

方向二:全渠道服務

 

移動互聯網時代,消費者已經習慣在線上和線下自由切換。房企應借鑒并融合電商所長,利用數字技術解決線下買房的痛點,切實提升消費體驗和購物便捷度。疫情期間,客戶的線上化習慣進一步加固,不少房企和中介服務結構紛紛上線VR看房、小程序營銷、線上售樓處等在線化應用。未來,線上化營銷、銷售方式將持續推動地產企業產品服務升級。

 

方向三:精細運營

 

房企收入及盈利的增長,離不開消費者,而精細運營的內涵就是精耕服務質量,基于數據洞察的結果,在營銷和運營管理方面精益求精,比如通過數字化應用重構客戶體驗,提升客戶服務能力和市場競爭力。比如騰訊在2017年發布的“騰訊海納”智慧社區開放平臺,基于云計算、大數據、人工智能等技術連接物業、居民、政府等各方面,構建一個貫穿線上、線下的全新智慧社區。

 

四、藍凌助力地產行業進行數字化變革

 

在中國房地產百強企業中,藍凌的市場占有率高達50%。結合19年服務地產行業客戶的經驗,藍凌地產行業數字化解決方案,圍繞地產企業管理核心需求,實現數字化能力提升:

 

 

1)統一門戶中心,支撐集團分級管控

 

通過門戶構建企業統一應用入口,一次登錄所有系統,統一待辦,統一消息;幫助企業構建以用戶為中心的門戶,實現業務場景化;根據業務需求,建立多級子門戶,任意定制新門戶呈現內容。

 

3)強大流程體系,確保權責落地

 

打造一個復雜的項目需要大量團隊之間的認真協作,傳統的審批方式常常使多團隊之間的協作耗時耗力。藍凌提供強大的流程引擎、靈活的免代碼配置;豐富的流程效率統計功能;對全系統流程進行實時監控,快速發現流程的阻塞和運行瓶頸,及時進行人工干預和流程優化,加速和提高流程的執行效率。

 

4)數字化知識平臺,快速沉淀項目經驗

 

對于大型地產集團來說,與眾多的建筑師、設計師、工程師和承包商進行本地、跨區域或全球性的合作,數據、知識一致性是一個巨大的挑戰。因為這些公司的員工會在多個地域的多個項目上流轉,另外行業涉及面廣、本地區域化特色明顯、項目復雜度高、多部門協同難,等等。這些都需要統一的知識體系進行支撐。

 

 

5)統一合同管理,規避經營隱患

 

房企日常經營的每一個環節幾乎都涉及到了民事或者商事合同關系,房產開發因業務涉及銷售合同、采購合同、招投標合同、工程造價合同、租賃合同、人力資源合同等。藍凌智慧合同管理從合同起草、簽批、簽訂到履約與合同存管,以電子智慧把握合同管控“主動權”,讓房企合同管理智能、高效、低風險。

 

6)全過程費用管控,財務驅動業務

 

從費用申請、費用借支、商旅訂票、費用報銷、還款沖銷、出納支付、憑證入賬到費用分析,讓財務為業務決策做支撐。

7)數字運營平臺,數據賦能管理

引入大數據系統,對所有流程數據進行采集,深度挖掘和交叉分析,進行持續的流程運營,輸出流程分析報告,實現審批管理提效,支撐管理員分析員工工作負荷、審批異常、權責分析、組織優化等。

 

2)移動辦公,隨時隨地工作在線

 

房企員工經常需要駐扎不同地域的項目,構建移動應用集中管控平臺,移動門戶(高管門戶、業務門戶、新人門戶、知識門戶)、消息中心、溝通中心、移動審批、移動閱讀等;接入KK、企業微信、釘釘等,員工一部手機就可以智慧辦公。

 

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